楼市调控再发重拳中国信达资产管理股份有限公司研究主管 沈洪溥 博士

最近几年，有关部门不断出台新的政策措施，试图解决房地产领域的种种问题。但要全面彻底解决问题，不能寄托于“毕其功于一役”的理想。饭要一口口吃，问题要一层层揭开，多年来累积的矛盾也要一步步化解。一周以来，

最近几年，有关部门不断出台新的政策措施，试图解决房地产领域的种种问题。但要全面彻底解决问题，不能寄托于“毕其功于一役”的理想。饭要一口口吃，问题要一层层揭开，多年来累积的矛盾也要一步步化解。

一周以来，我国房地产市场接连面对数个重磅消息：先是房产税，重庆、上海开始试点；再是“国八条”，又号称是“史上最强调控”；之后是调整个人住房转让营业税的政策出台，以及温州宣布将以房价收入比来考核干部绩效……这些政策的效果如何？楼市是否面临长期拐点？可想而知，社会各界又将掀起新一轮口水战。

问题的核心在于，这些政策是否改变了供求结构？答案并非那么乐观。日前政策基本上都是在抑制需求，和以往的历次调控没有根本区别。由此可得，指望房地产市场从此走上健康发展的道路，或许短期内还难以实现。

特别重要的是，几乎所有的政策基点都宣称要“使房价回归合理水平”或者“控制房价过快上涨”，但迄今关于什么样的房价叫做合理，多快的涨速才需要控制，并没有公认的标准。普罗大众、各色人等，对房价的承受力是不同的，因此，要点还在于根据需求结构，适度地调整供给结构。这就需要国土、住建等部门多从调整房地产市场供给的角度想办法，不能仅仅依靠收紧信贷、控制购买资格这类办法来治疗市场痼疾。

现在最流行的楼市对策叫做加大保障房建设力度。但是，按照现在的保障房计划，从实施到最终房子盖成，再到最后合理、平稳地分配出去，需要一段较长的时间，所谓“远水不解近渴”，效果如何，不宜估计得过于乐观。以保障房建设一条线来考核地方政府，容易导致地方政府在保障房领域确实狠下工夫，但是房地产市场其他层次却依然如故，这不利于系统地解决整个市场的弊病。

我国经济从房地产市场的乱局中脱身是必须的，这是经济转型的需要，也是结构调整的必然。多年以来，我国的固定资产投资依赖房地产市场，银行信贷依赖固定资产投资，房地产市场各类主体联手，已形成近乎“吸星大法”的魔力。而各地经济决策者不少也是沉浸其中，对其拉动GDP的思路也已固化，造成整个宏观经济的成长素质日益下降。及至国际金融危机爆发，多数人才意识到，外需萎缩之后，内需的消费率竟然已经连续10年下降，所谓经济奇迹本质上正在成为难以为继的投资奇迹。

正因为如此，最近几年，有关部门不断出台新的政策措施，试图解决房地产领域的种种问题。但要全面彻底解决问题，不能寄托于“毕其功于一役”的理想。饭要一口口吃，问题要一层层揭开，多年来累积的矛盾也要一步步化解。

特别是，在放弃一次性解决所有问题思路的同时，也要注意厘清政策工具的作用界限。比如房产税，本质上是收入分配的工具，不能被视作打压楼市价格的利器；房价收入比本身是国际通行的指标，但放到中国，因为统计口径存在的差异，可能无法完全当做一个客观公允的考察标杆，更不适合据此来考核地方各部门的业绩。

总而言之，楼市调控是一门重要的功课，一次次重来，相当于时时温习，是个可以理解的过程。不过，在一次次温习之中，有关部门政策设计者也需检查以往的错漏之处，不宜一味在需求管理上打转。

需要再次重复的是，化解我国楼市困局、危局，不在存量房税收方面做文章，忽视货币投放的纪律性，乃至不能为过剩的社会资金寻找几条靠谱的出路……都可能导致楼市调控组合拳不是那么给力。