辽宁省棚户区改造学习考察报告

辽宁省棚户区改造学习考察报告吉林省建设厅（2005年9月15日）为了认真准备和落实好棚户区改造工作，9月5日至9日，我厅由秦福义副厅长带队，组织各市州建委主任，到辽宁省学习考察棚户区改造经验，重点考察

辽宁省棚户区改造学习考察报告

吉林省建设厅

（2005年9月15日）

为了认真准备和落实好棚户区改造工作，9月5日至9日，我厅由秦福义副厅长带队，组织各市州建委主任，到辽宁省学习考察棚户区改造经验，重点考察了铁岭、本溪、丹东、抚顺四地。现将有关情况汇报如下：

一、辽宁省学习考察情况

2005年年初，辽宁省委、省政府把棚户区改造列为本年工作的“一号工程”，迅速出台《辽宁省城市集中连片棚户区改造实施方案》，拟在两到三年内全面完成848万平方米，涉及近24.8多万户，84.4万人口的棚户区改造任务。坚持政府推进和市场化运作相结合，实行属地化实施，依法进行阳光拆迁，确保了社会稳定，推动了城市建设的发展。

辽宁省城市棚户区改造主要经验：一是领导高度重视。为做好城市集中连片棚户区改造工作，省委、省政府高度重视，成立了全省棚户区改造协调领导小组，负责指导、检查和协调全省各地棚户区改造工作。省委书记亲自抓，省委常委包市，市领导包片，党员包户。落实了市长责任制，并由省政府与各市政府签订责任状，纳入各市政府绩效目标考核。二是资金落实到位。首先棚户区改造直接列入经济适用住房建设计划；其次省财政2年列支30亿元的资金用于支持各市改造棚户区；再者各市政府棚户区资金落实包括对土地出让金与行政性收费减免、腾空地块的土地收益、住宅区商品房收益、个人出资等四部分组成等。省里补贴缺口资金的一半，省里共补贴13.1亿元，作为启动资金一次性拨付。开发银行软贷款500亿元，由各地申报，随报随批。三是优惠政策支持。免缴与棚户区建设有关的地方政府有权决定的20余项行政事业收费，对与棚户区建设有关的经营性收费项目予以减收。省政府与辽宁省电力公司协商，对棚户区改造小区外电网，由电力公司承担；新建回迁住宅小区供电配套工程，电力公司不再收取经营与管理费用。四是棚户区改造拆迁政策优惠。提高回迁面积，即辽宁省棚户区拆迁政策都

是拆一还一，有的城市在此基础上，将回迁面积定为原面积的1.25倍，有的不足40平方米的，补足到55平方米。对低保户拆一还一，对扩大面积部分，确认公有产权，鼓励购买或实施廉租办法，无力承担的，由房产部门记帐，代缴租金，采暖费减免等措施。实施全过程透明操作。为把棚户区改造建成阳光工程、民心工程、廉政工程，辽宁省采取省委常委包市，市、县党员领导干部包片，党员包户的办法，建立资金安全保障机制、项目责任机制、监督检查机制和公平合理的新房分配机制，确保棚户区群众真正受益。同时让街道组织参与拆迁，实施友情拆迁，及时消化了矛盾。

二、铁岭市棚户区学习考察情况

铁岭市棚户区改造从2004年11月开始排查摸底，根据辽宁省界定棚户区的文件，确定了具体改造面积、片数，拆迁面积105.4万平方米，占地面积159平方米，低保户占27％。现已拆完53万平方米，1.3万户，2005年4月正式运作，目前取得阶段性成果。

主要经验：一是领导高度重视，市委书记、市长担任领导小组组长，下设办公室，由主管市长任主任。市领导分别包片，坐阵指挥，现场处理疑难问题，具体事情可以直接拍板。拆迁转为建设后，成立了工程建设指挥部，具体负责规划、建设、协调工作。二是制定了棚户区改造政策解答小册子，原面积对低保户不计算差价、一般拆迁户选择1—5层加200元／平方米、6层加100元／平方米，扩大部分分低保户优惠价、一般户优惠价和商品房价三类计算扩大面积款。低保户扩大面积款为500元／平方米。三是无照房的处理，对于是唯一住房，1990年以前建造的，按照原面积的72％给予补偿，1990年以后的按60％给予补偿，但基本上都按照72％补偿的。对于是唯一住房符合居住，确实是买的，由居民委员会出证实，本人写承诺，可以补偿，但必须实物安置。不符合要求的，由包片单位进行收购，实际上是给群众房屋的残值。四是对于买卖房屋，买房不更名的，进行现场办公、现场公证，协调税务部门不再征税，街道证明确实在改造前购买的，可以将回迁房屋更为该人。基本上保证优惠政策92％给到群众。五是政策制定不要太高，要留有余地。要做到动得起、走得了、接得上。评估时取范围以内的最低值。六是动用干部包户。好处是可以加大宣传力度； 能为老百姓排忧解难；便于做群众思想工作；政策可以用足用活(如果拆迁人员去，一旦放口子，是拆迁政策改变，而如果包户是单位或个人行为)。领导分别包片，坐阵指挥，好处是：各级重视；便于综合协调，可以联合供水、供电、工商、税务、卫生、监督，先看是否是合法经营，不符合的进行查封，震慑一批；便于现场决策；变上访为下访，可以平息上访。七是拆迁可分为制定方案、政策；大力宣传；拆迁签协议；僵持阶段；全面推进阶段；收尾阶段。八是困难问题主要是低保户、困难户，和无照房屋的补偿问题。对于腾空完的房子，为赶进度，拆迁后用推土机全部推走。对钉子户，有裁决厅，举行听证会，邀请人大、政协、信访、法制、土地、新闻媒体、群众代表，将被拆迁房屋的现状作成幻灯片，便于了解，同时公布拆迁裁决的有关法规政策。实际效果很好。八是由于开发商回迁的负面影响，老百姓不信任。所以拆出一部分后，满足规划的，立即进行放线，尽管费用高，但是百姓看楼建起来了，就走的快。大部分是原地回迁，腾空土地出让由国土部门管，省里协调电力对入网费进行免收。九是房屋设计成大开间，小进深，实用合理，但政府得损失15％的面积。建成房屋满足基本居住要求(大白、洗漱用具、地面等等)，可直接居住，满足合理、适用、优雅的原则。十是进户费原来要1万多，现在经过政府协调，只收2000多。省里补贴1.2亿元，主要根据改造面积有多少、拆迁多少、建设多少、困难户多少，同时协调省里，借了4个亿。

三、本溪市棚户区改造经验情况

本溪市共有14片棚户区，3.2万户，人口9.7万人，拆迁面积106.7万平方米，规划建筑面积159万平方米。共分为三块：一是采煤沉陷区改造。共有8000户搬迁，异地安置；二是沉陷区内的其他级别房屋，按照政策改造；三是沉陷区以外的房屋另外制定政策。但是最后，因为危房界定的标准无法统一，所以最后沉陷区都使用统一标准。

主要政策措施：一是在沉陷区内实行拆一还一，扩大面积部分收550元，低保户收500元，选择地区提高等级每提高一个档次加收70元；离开沉陷区加收200元。对于沉陷区外的棚户区实行拆一还一，但是按照市场平均价找差价。二是采取不同的组织方式。地点好的，实行市场化运作，政府不帖也不收，做好安置即可；市场化运作不行的，政府操作，由国有企业开发建设，收取3％的管理费。三是通过三个方式解决特困群众住房问题。首先是原来最小面积是40平方米，将一部分改为30平方米，作为周转房，不用钱可以垫付；其次是将阁楼改成小单元，解决一部分；再次是对确实困难，支付不起采暖的，盖两层的火炕房，烧煤。四是强化组织领导。实行市委常委包片，党员包户，广泛宣传，钉子户一家一个党员。对有支付能力，不交钱的，实行强制拆迁，并进行大力宣传，选择对象具有代表性。五是资金现在省里补贴1.4亿元，包括贷款共13亿元，启动起来。现有6个亿缺口，最后都体现在大配套上面(如学校、医院、给排水等等)，小区内配套150元、建设成本650元。工业居住混杂的土地腾空后，调整用地结构，先预留下来，调节资金缺口。90％以上实物安置，平均每户拆迁时28平方米。六是摸清底数。本溪利用3000多人，摸底3个月，建立起一户一档。要将棚户区与平房区区分，不要将平房区当作棚户区，先将违章建筑拆除，做好上、下水，可以进行原房改造。改造面积不宜摊得过大，摸底时要进行拍照，确定是正房还是附房。

四、丹东市棚户区改造经验情况

丹东市共有棚户区18片，占地面积158.3万平方米，拆除房屋面积42万平方米，拆迁居民16630户，规划建筑面积91．5万平方米。其中有12片棚户区利用捆绑式出让方式进行改造。

主要做法：一是领导重视。成立棚户区改造领导小组，市委、市政府主要领导亲自挂帅，经常深入棚户区视察和现场办公，建立了严格的目标管理责任制。二是坚持政府推进和市场化运作相结合的原则。按照先易后难的原则， 已经对8片棚户区实行了市场化运作，将棚户区改造与防地产综合开发相结合。对无法进行市场化运作的棚户区地块，由市政府具体实施或市政府补贴后再由开发单位实施。坚持实物安置与货币安置自愿相结合、福利资助与市场运作相结合、异地安置与就地安置相结合。三是按照统筹规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的方针，实施统一规划设计、统一拆迁政策、统一配套管理、分期实施建设。四是举全市之力推进棚户区改造工作。政府各部门、开发单位、棚户区百姓及新闻单位都积极行动起来，各负其责。五是认真作好拆迁工作。组织200多人次对全市18片棚户区全面摸底和经济指标测算。举办棚户区改造拆迁政策培训班，提高拆迁人员素质。成立拆迁协调，负责协调棚户区拆迁中出现的各种问题。六是建立听证、公示制度，政府棚户区改造规定向社会公开听证、公开报道，向棚户区居民公开拆迁工作人员，实行阳光操作。

五、抚顺市棚户区改造经验情况

抚顺市共有各类棚户区55片，房屋建筑面积229.56平方米，居住人口7.04万户，23.78万人，占城市人口的16.98％，现已拆除房屋78万平方米，拆迁户数22558户。

主要做法：一是确立以政府为棚户区改造责任主体的运作模式，市区两级政府分级负责，直接投资建设的办法推进棚户区改造。市政府作为投资主体负责筹措资金、制定政策、编制规划、指挥协调；各区政府作为责任主体承担拆迁组织、工程建设任务，集中抽调大批人员，干部包片，党员包户。二是积极争取国家发改委、财政部、省政府的政策和资金支持，采取市本级财政投资、省财政补贴、居民个人出资、产权单位出资、腾空土地出让收益、社会捐助、利用软贷款等七种投资方式推进棚户区改造。三是各相关部门协同作战。凡棚户区改造涉及的审批事项，相关部门都打破常规，或集中办理，或登门服务。四是从实际出发制定拆迁政策。拆迁私有房屋偿还原面积不收款，增加的面积按每平方米600元收款。拆迁公有房屋先由住户以每平方米30元至60元参加房改购房，然后按私有房屋拆迁安置补偿标准偿还原面积，收增加面积款，不参加房改的按照评估价的85％给予货币补偿。对公助自建住房、解放前所建的“双无”老旧住房、住户唯一的有土地证无产权证住房给予确认补偿。适当提高 “双无”房的残值补偿标准，依据原始档案对多次交易而未办产权手续的住房进行确权。责成市直房管单位统一受理弃管公房房改售房业务，采取设计小户型和社会救助的办法予以妥善安置特困户。五是加强监督。将违规责任追究、预防职务犯罪、补贴使用、拆迁补偿、工程招投标、质量管理等一系列重点环节全部纳入监督范围，实行全方位的司法监督和行政监督。严把补贴资金使用关，严格履行资金封闭运行程序，设置专门帐户存储改造资金，确保资金安全。

六、下步工作措施

(一)抓紧对各市州棚户区情况做详细调查，要求各地摸清具体改造面积、片数、居住人口、户数、低保户数、改造时限等情况，为领导决策提供第一手数据。同时，将进一步借鉴外省经验，结合省内实际，修改完善《实施意见》和四个配套文件，使其更具可操作性，尽快由省政府下发执行。

(二)要求各地编制棚户区改造总体规划、制定当地的

棚户区改造实施细则，力口强领导，细化措施，多方筹措资金，保证棚户区改造在今年启动，明年全面铺开，两到三年基本改造完毕。

(三)广泛宣传，深入动员。充分利用报纸、电台、电视台等宣传媒介，开办专题节目和栏目，广泛宣传棚户区改造的目的和意义，形成全力推进的良好氛围，组织政府相关职能部门的干部职工深入棚户区改造现场，解疑释惑，做好群众的思想工作，保证拆迁顺利进行。

(四)统一标准，实行阳光拆迁。详细排查摸底，建设廉租房和小户型回迁房，确保棚户区贫困居民回迁上楼。对棚户区中的低保户名单、安置地点、违章房屋、评估标准等内容公开，保证拆迁安置政策到位、程序到位、思想政治工作到位，避免产生新的矛盾。