德国财政制度——房地产税

在房地产税下，德国征收土地税、土地交易税和房产税。（１）土地税。德国在对土地征税时，把土地分为两类：农业生产用地和建筑用地。对农业生产用地征收土地税Ａ，对建筑用地征收土地税Ｂ。不同的土地课税价值的计算

在房地产税下，德国征收土地税、土地交易税和房产税。

（１）土地税。

德国在对土地征税时，把土地分为两类：农业生产用地和建筑用地。对农业生产用地征收土地税Ａ，对建筑用地征收土地税Ｂ。不同的土地课税价值的计算方法不同。农业生产用地计税价值为产出价值，建筑用地的计税价值为市场价值。课税的对象为单元价值。农业土地产出价值的单元价值以国家统一的土地评估调查评定的价值作为纳税价值。土地产出价值评估，根据土地的不同质量，将土地分为６等。一等为１００％，六等为６００％，即一等土地的单位面积的纳税单元为１，六等土地的纳税单元为６。单元价值乘以土地面积，就是纳税土地的总价值。德国第一次土地价值评估发生在１９３５年，第二次则在１９６４年。德国现在使用的纳税地价以１９６４年评定的单元价值为依据。由于土地产出价值的评估多年不变，所以纳税的土地价值只是现行市场价值的一半。土地单元价值评估的方法一直被作为比较先进的土地税纳税方法，使用了几十年。但是，根据１９９５年联邦宪法法院的判决，这种土地价值评估方法是不符合宪法的税负平等的原则。尤其是土地财产的继承税使土地所有者的根 本利益受到了损害。根据联邦宪法法院的判决，联邦政府已经修改了财产继承税，对于土地价值的评估，则仍然使用老办法作为过渡。联邦宪法法院的判决可以用一个简单的例子来说明。贝克的父母有一块土地，根据现行的土地税规定，土地的所有者必须为土地的增值部分纳税。土地继承时也要根据土地价值缴纳土地继承税。由于土地价值在上涨，贝克要保持他父母的土地所有权，必须缴纳更多的税收。如果贝克没有足够的钱来付土地税和土地继承税的话，那么他就必须把他父母所拥有的土地卖掉一部分。据此，联邦宪法法院认为，土地价值评估法和土地继承税违背了宪法关于保护私人财产权利不受侵犯和家庭继续发展的基本条款。建筑用地的土地市场价值评估，由州的专家评审委员会作出。专家评审委员会的任务是收集成交土地的价格，根据成交土地的价格作出非成交的同类土地的纳税价值。 德国土地税的税率，对农业生产用地为千分之六（６／１０００）。但是，独户住宅的土地税率，价值在７５０００马克之内的税率为２．６／１０００，７５０００马克价值以上的部分税率为３．５／１０００。双户住宅的税率为３．１／１０００。土地税是市镇直接税，１９９６年土地税收入约为１４７亿马克，其中土地税Ａ为６．２５亿马克，土地税Ｂ为１４０．７１亿马克。

（２）土地交易税。

为了鼓励居民拥有自己所有的住宅，德国的土地交易税从１９８３年以来，已经降低为２％。从１９９８年４月土地交易税由２％提高到３．５％。土地交易税属于财产交易税。提高土地交易税一方面减少了以不动产交易为主要营业项目的企业的盈利，另一方面却提高了私人的基本住宅投资和交易的费用。因此，有人已经将此案提交联邦宪法法院，认为这与基本法中促进个人财产形成的条款相违背。人们要求对个人自己使用的一定限额以内的不动产以及６０万马克交易额以内的交易仍然使用２％的交易税率。联邦宪法法院正在对此案进行审查。同时，联邦财政部和各州税务总局基本达成共识，土地交易税在特定的情况下还是暂行的规定。

（３）房产税。

在德国，居民自有自用的住宅（不包括度假村）本身不需要缴纳房产税，只需要缴纳房基地的土地税。土地税收由于受财产税取消的影响，有相应的改变。对属于居民住宅的必要的房基地，不再征收使用价值税。对于农林企业来说，与个人住宅有关的开支不再免税。属于个人住宅的必要面积定义为１０００平方米，对于１０００平方米以上的面积，不能够享受使用价值税免税待遇。从１９９０年起对居民购建的自有自用住宅，实行新的土地税优惠政策，在１０年之内土地税不是按照总单元价值纳税，而是按照总单元价值中的土地部分纳税。对于４个人口的标准家庭，税收优惠的面积为独户住宅在１５６平方米、双户住宅在２４０平方米以下。德国是一个土地私有制国家，土地的所有权是可以自由买卖的。长期以来，德国采取促进居民拥有自己住宅所有权、房产地产一体化、作为居民生活必需品的住宅与其他土地买卖和经营严格区别对待的税收政策。因此，对于普通居民购置住宅来说，房基税不是重要的考虑因素。为了鼓励居民拥有自有的住宅，对购买和建筑住宅的居民可享受所得税特别扣除。总扣除额为房屋购置价值的５％—６％。分摊所得税扣除的时间为８年，每年的所得税扣除额最高在１６０００马克，在最初的４年每年为１９８００马克。因此，购置和装修住宅是德国中等收入阶层减少上交所得税的一个重要手段。