国务院参事谈住房改革：刚性需求系服务方向

住房再改革：“住有所居”有多难住房是民生的必需品。国家、社会对居民住房的建设和供给，有其重要的政治性和公益性。从古至今，从国内到国外，诸多有识之士和相关政府部门大都是十分关注居民的住房建设和保证供给的

住房再改革：“住有所居”有多难

住房是民生的必需品。国家、社会对居民住房的建设和供给，有其重要的政治性和公益性。

从古至今，从国内到国外，诸多有识之士和相关政府部门大都是十分关注居民的住房建设和保证供给的。

中国共产党作为无产阶级的政党，实际上很早就把百姓的住房问题纳入了革命工作的关注范围。1934年毛泽东就曾指出，“解决群众的穿衣问题、吃饭问题、住房问题、柴米油盐问题、疾病卫生问题、婚姻问题，总之，一切群众的生活问题，都是我们应当注意的问题”。毛泽东把住房问题与穿衣吃饭同等看待，可见住房的民生性、政治性是十分突出的。

正因如此，建国以来的半个多世纪里，党中央、国务院高度重视广大百姓的住房问题。土地改革期间，在农村，除了进行土地的改革和重新分配之外，也对住房进行了重新分配。在城市，凡建设新的工厂、学校、机关和事业单位时，也都同时要建设职工住房。尽管当时财政十分困难，但还是保证了人人有房住。

笔者曾经做过大学教师、企业技术人员和研究机构的研究人员，从1960年起，不管走到哪里，组织上总是在安排工作的同时，也会安排住房，而且让大家住的地方与工作的地方相邻近，尽量使年轻人有更多时间投入到工作和学习之中，不会因居住过远，而把时间浪费在路途中。

改革开放后的1985年，我国开始推行把原有国家住房卖给个人，初衷也是为了从中得到一些钱，以便为百姓建更多住房，使其住房条件得到改善。应该说，这条路是正确的，对于城市原有的广大市民来说，住房问题在总体上得到了保证并有较大改善。

从国外看，无论是欧美国家，还是亚洲国家，各国政府都十分重视住房的公益性质，对住房的建设和供给都推出了包括贷款利息的优惠、税收政策的减免、财政的直接补贴和廉租房供应等在内的很多政策和措施。

英国为照顾买不起房的住户，国家实行了半产权售房计划，居民可以买50%的房产权，其余50%由政府和银行分担。

澳大利亚、新西兰除了对居民购房由国家和政府进行补贴外，还十分注重“可承受性住房(affordable house)”的建设，由非营利建设单位借助国家贷款支持建设的低价房，较好解决了中低收入家庭的住房问题。

新加坡则建设了大量被称作“组屋”的低价房，屋子较为宽敞，环境同样优雅、时尚，交通便捷，医疗、教育十分方便。新加坡组屋局的局训便是我国唐朝诗人杜甫的诗句“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。

又如沙特阿拉伯，过去由政府向居民提供补贴建房，2007年则改为建好房子赠给居民住，同年已启动150万套住房建设。

我国的住房问题是城市化推进中的新居民及新生代城市居民的双重需求引发的。如何解决好有市民资格的新生代居民、尚无市民资格但已成为城市发展不可缺少的新居民的住房问题，是当前住房问题的中心和主体。住房问题，不仅涉及到和谐社会的成功构建，也涉及到城市化的快速推进。

“刚性需求”是住房建设的服务方向

当今对住房建设的服务方向，存在着激烈的争论。第一种观点是，住房建设要为“住有所居”尽职尽责；第二种观点是，住房建设要“为有钱人服务”。

持前一种观点的人，主张把70%的土地供给保障性住房，把70%的房子建成90平米以下的小户型，这种观点是符合我国国情的，也是被2007年国务院出台的24号文件明确的。但是，由于持第二种观点的人，多是既得利益者和相关部门的负责人，客观上是第二种观点占据上风，导致为“住有所居”尽职尽责的国家政策和住房建设的规定与举措难以实行。

据笔者调查，很多大城市的住房建设依然走着一条为富人服务的道路：为投资住房服务，为“热钱”购房服务，为购买第二套、第三套住房服务，为权贵阶层异地购房服务的情况十分突出。中央三令五申不许建别墅，但不少地方兴建别墅之风一直没有止息！

因为住房建设的服务方向严重偏斜，不仅造成了城市低收入居民居住条件难以改善，新生代市民与父母分居、成家立业的困难，而且造成了数以亿计的农民工，一不能夫妻团聚，二不能赡养父母，三不能教育子女，更不能同住一起享受天伦之乐。

笔者所在社区里有3个在大院扫地的妇女，丈夫与妻子同在北京工作，但男方在工地住工棚，女方在中关村住集体宿舍。由于没有住房，他们均常年不能夫妻团聚。曾有媒体报道称，广州63%的已婚农民工常年不能过夫妻生活。要推进社会和谐，就一定要坚持以人为本的科学发展观。在住房建设方面，就一定要为广大百姓的“住有所居”尽心尽力。

有人说，房价高涨，主要是因为有“刚性需求”推动的。但笔者并不认同这一观点。“刚性需求”确实存在，而且是巨大的，但在很多大城市都因房价过高而被淹没了，有购房需求的广大中低收入阶层在高房价面前是没有能力购买住房的。

在国外，一个家庭购买一套住房的花费常是家庭年收入的3倍左右，而我国有些城市，住房对中低收入家庭而言，常是其年收入的十几倍、几十倍，甚至上百倍。因此，我们的住房建设，一定要从它的公益性、政治性考虑，要重视建设“可承受性”住房，要把广大“刚性需求”作为住房建设的服务方向。

考虑到我国城市化的推进、数以亿计的农民转市民，以及每年数百万大学生进入城市的实际，住房的“刚性需求”潜力是巨大的，只要把住房建设的政策制定好，住房建设的服务方向把握好，这种“刚性需求”不仅会推动房地产的大发展，也一定会为城市经济的发展创辉煌。

住房再改革的六大着力点

我们的住房建设与管理制度的改革已经取得了很大成绩。但是，面对广大中低收入者买不起房、住不上房和广大百姓对房价高涨怨声载道的实际情况，我们必须看到住房改革出现的新问题。有必要进一步解放思想，进行住房建设与管理的再改革。

再改革，决不是对此前改革的否定，再改革是新形势的需要，是实事求是的表现。

如前所述，住房是有公益性质和重大政治意义的，它与民生的关系是十分直接的。面对很多大城市数以百万计的农民工无房可住；面对占70%以上的工薪阶层买不起住房；面对城市中很多房东把一间房分成多间房出租；面对很多人或住地下室或合租一套房、合租一间房的实际；面对因住房问题难解决，数以万计的夫妻不能团聚；面对因住房问题难解决，2000万儿童留守农村；面对没有便宜的房子可购买，“剩男”、“大女”人数越来越多；面对城市买不起房，数以万计的人到农村去建房而又空置不用；面对因房价过高，很多家庭变成房奴，消费能力大为缩水，内需难以启动等等，可以看出，住房建设和管理的改革已成为当务之急。

为了搞好住房建设与管理的再改革，笔者认为必须着力解决好以下六个问题：

一、要着力解决好农民工在城市的住房问题。农民工在城市就业的多达1.2亿～1.4亿人，占我国总人口的1/10。农民工不仅已经为城市发展作出了重要贡献，而且成了城市中不可缺少的一部分。按有关规定，这些农民工都是被作为市民统计进了城市人口的，而实际在房屋使用管理政策上，很多城市却对他们毫无关注。包括首都北京，虽曾有人大、政协多年呼吁，但至今廉租房都没有农民工的份儿。

城市住房建设管理的再改革，一定要把解决农民工住房问题作为重头戏。不仅要向农民工提供廉价的公租房，而且要为全家两代人都已住进城市，并不准备回乡的农民工建设可承受性住房，让他们走上安居之路。

二、要着力扩大保障性住房建设。保障性住房，除棚户区改造和廉租房供应外，重点应是“可承受性”住房。

笔者并不主张所有的年轻人大学一毕业都要买房住，但是，一定要使大多数工薪阶层买得起房。

据媒体报道，中国工薪阶层中80%的人年收入在2.4万元以下。按照世界上通行的住房价格与家庭年收入之比为1:2～5考虑，我们取上限，也就是说不应该让房价高出居民收入的5倍，才是合理的，即一套房的房价应普遍在12万元。当然，应当从中国的实际出发，要求买房人住小户型(50～80平米较为适宜)。

为此，笔者提出一个公式，即：

1)家庭收入×5＞当地现行平均房价×80平米的，应进入到购买商品房的渠道。

2)家庭收入×5≤当地现行平均房价×80平米的，应进入到享受可承受性住房序列。

3)家庭收入×10≤当地现行平均房价×80平米的，应进入到享受廉租房的范围，而且适于广大新老市民。

笔者认为，按照这个公式的第二个算法来设计中国的可承受性住房，以保证广大中低收入家庭住有所居是合理的，也是能够做到的。

三、要认真处理好保障性住房的土地供给问题。我国是人口大国，土地资源相对紧缺，而且在18亿亩农田红线必须确保的情况下，如何解决好保障性住房的土地供给问题，应纳入住房建设与管理再改革的重要内容。

近年来这方面发生的突出问题是，各地保障性住房的土地被侵占都十分严重，都没有达到土地供给的70%，而且连50%也不到。土地使用上存在的突出问题，一是建别墅用地没有真正控制，二是相当多的土地被房地产商囤集，三是很多土地被反复倒卖，四是有些土地招标不公开、不透明、猫腻甚多，五是土地价格方面，没有对保障性住房实行特事特办和特价处理。

不客气地讲，住房问题发展到今天如此严重的程度，实际是与某些主管部门不作为和某些地方不认真对待或官僚主义有关系。

我们的土地，从农民手中征收时仅支付几万元，最多十几万元，但到政府手中作为商品房用地卖出时，大都达到几十万元，几百万元。很多地方的财政预算中，有近半数经费来自于土地，这就足以说明解决保障性住房用地的可能性是巨大的。

保障性住房用地只要不无限加价，将其作为公益性需要，政府财政对其少一些依赖，是可以保证土地对保障性住房的低价供给的。

四、一定要有金融业的配合。金融部门为房地产的发展作出了重要贡献。但是金融部门与房地产商的长期结合，也出现了很多不尽如人意的问题。

例如，有些金融部门同房产商的高管勾结起来通过银行贷款炒房，推高房价。有些银行部门不认真审查房地产商资格，造成房地产商自有资金极少，而利润极高，也推进了房地产界贿赂之风过于严重。而对房价影响更大的是，当银行大量贷款流进房地产后，就把银行与房地产商捆在了一个战车上，银行总怕房地产泡沫破裂，而一味地给房地产商支持贷款，造成很多政府对房价的调控政策难以落实。

为搞好“住有所居”，推进住房建设管理的再改革，一定要有金融部门的合作。金融要把支持保障性住房建设作为重要使命和应担负的重要责任。金融是经济发展的命脉，房地产的发展中金融也起着主导作用，只要金融业明确了任务和方向，我们的保障性住房特别是可承受性住房的建设，就一定能按照中央的部署，创造出更大的辉煌。

五、住房建设一定要在设计的基础上先定价后招标。据笔者多方调查，住房的建安成本(即房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本)并不是很高。现在的高房价，一是土地的不合理供给推起的，二是腐败贿赂因素促成的，三是房地产商虚报造价导致的，四是对所谓的广告费、销售费过高估算形成的。全国各地建筑工人的费用和建筑材料成本基本差不多，很多中小城市至今房价还是2000多元。

笔者曾于2007年在浙江仓南县看到一个28万平方米的小区，房子很漂亮，售价仅有630元(不含土地费)/平方米。房价之所以低，就是采取了先设计、先估价后招标的建设办法，并且给建筑商留足了利润空间。

据建筑公司老板介绍，每平方米他们有27元到28元的利润，28万平方米建下来，也有较好的收入，公司可以顺利运转。笔者认为，住房建设的管理与改革，一定要坚持这样的道路和方向。

六、住房建设不要过分集中搞睡城。新加坡组屋区有不少写字楼和世界级的大工厂，不少居民可就近就业，并减轻了城市的交通压力。而我们的不少城市则设立了工业区、商贸区、住宅区，必然不方便群众生活，也造成城市车辆拥堵。像北京的回龙观、天通苑就成了典型的睡城。

笔者认为，只要政府重视住房建设与管理的再改革，广纳群言，广集民智，中国的住房问题是能够很好解决的，我们是可以走出高房价的困扰的。（国务院参事 任玉岭）