国外房地产税制的成功与失败

在比较分析国外房地产税税制的过程中，我们应该运用辩证唯物主义的基本方法，从正反两个方面全面分析国外房地产税制的成功经验与失败教训，以便更好地结合中国国情，建立健全中国的房产税制度。 一方面，从国外房地

在比较分析国外房地产税税制的过程中，我们应该运用辩证唯物主义的基本方法，从正反两个方面全面分析国外房地产税制的成功经验与失败教训，以便更好地结合中国国情，建立健全中国的房产税制度。

 一方面，从国外房地产税制的成功经验分析，主要有如下经验：一是房地产税收在政府组织的税收收入中占有较重要的地位，已成为地方政府财政收入的重要来源之一。房地产税具有税源稳定、容易征收管理等特点。目前在许多国家，该项税收收入在政府组织的税收收入中占有相当大的比重，特别是在地方政府组织的税收收入中具有举足轻重的作用。如美国，房地产税一般要占到地方财政收入的50％—80%。二是大多数国家趋向于按房地产的评估值征收房地产税，使其具有随着经济增长而增长的弹性特征。目前大多数国家改变了原来从量课征房地产税的做法，而采用认价征收。这样做，按现行实际的价值计税，比较客观；在征收管理上具有统一性，比较公平合理；同时随土地房产价格的升值相应增加税收，有利于有效组织收入。三是各国重视对房地产保有的征税，而房地产权属转让的税收则相对较少，这样的税种结构极大地鼓励不动产的流动，刺激了土地的经济供给。高额的保有房地产税率避免了业主空置或低效利用其财产，刺激了频繁的交易活动，这样既繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的优化配置。四是各国房地产税收政策坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则。宽税基，即除对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税外，其余的不动产所有者或占有者均为纳税主体；少税种，即房地产的税种较少，多数国家开征不动产税，这样，既可以避免因税种复杂而导致重复征税现象的发生，又可以降低税收征管成本，提高税收效率；低税率，即主体税种的税率一般都较低，总体税收负担水平也偏低，从而既降低了税收征管阻力，又推动了房地产市场发展。

另一方面，从国外房地产税制失败的教训看，几个典型的房地产泡沫必须反思：其一，美国的房地产泡沫。1983年10月1日，美国的存款利率完全实现了市场化。利率的自由化使金融部门抵御坏账、呆账、死账的风险大大降低，加大了金融泡沫发生的可能性。此外由于美国政府实行减税的财政政策，石油价格日渐上涨，各种因素综合在一起，房地产价格急剧上扬，使人们纷纷把钱投进房地产市场。金融机构部门也进军房地产市场，增加房地产贷款，忽略了房地产贷款的风险。因此面对日益增加的呆坏账，金融机构不得不收缩信贷规模，提高信贷标准，减少房地产贷款，导致信用危机。银行随之采取的紧缩措施又给不景气的房地产市场雪上加霜，加剧房地产价格下降，泡沫随即破灭。美国房地产泡沫的破灭对经济社会的影响是深远的。它使很多商业银行和储蓄机构倒闭，使美国国内发生了三次比较严重的经济危机，拉大了整个社会居民的贫富差距。其二，日本的房地产泡沫。日本是一个人多地少、土地紧张稀缺的亚洲国家，并且经济持续高速发展。日本房地产泡沫首先表现为地价居高不下。1986年-1990年，日本地价与物价指数之比上涨了将近3倍。在最高峰时，日本土地价值约为当时美国地价总额的4倍多。日本地产泡沫其次表现为资产价格异乎寻常超越国民生产总值的增长。1984年-1989年土地和股票等金融资产以高于机械和建筑物等实物资产的增势快速膨胀。为了减少房地产泡沫，日本银行大幅度提高贴现率，同时日本政府执行紧缩货币政策，严格控制信贷。再加上股市下跌、股市泡沫的崩溃等一些因素最终导致日本房地产泡沫的破灭。日本房地产泡沫给日本的经济造成了难以估量的影响，直接导致日本经济自1991年以来进入衰退状态，直到现在日本经济还没有恢复元气。其三，东南亚国家的房地产泡沫。东南亚国家的情况以泰国最为典型。泰国房地产泡沫破灭的原因既有主观的，也有客观的。归根结底还是虚拟经济对实体经济的严重偏离。首先政府和民众对经济增长和信用膨胀盲目乐观。在20世纪80年代中期到90年代初期，泰国的经济持续过热，私人和机构投资者对国内经济形式普遍看好，很多新增加的投资不是投向生产企业也即实体经济，而更多地是投入房地产行业、股票市场等虚拟经济部门。其次是对银行业监管不力。1992年泰国在东南亚国家率先实行资本账户自由化，取消利率限额管制，让市场机制决定国内利息率，放松了对资本的监控，放宽银行业经营国际业务限制。这些政策的出台并没有配置以严格的金融监管制度。正因如此，房地产热在该国一度持续升温。泰国的房地产破灭对国内社会各个层面和社会经济产生了非常严重的影响，最终引发了严重的东南亚金融危机。

总结上述正反两方面的经验及教训，给我国房产税税制改革提供了一些有益启示：一是经济高速增长时，必须重视土地泡沫的产生。房地产泡沫是土地价格的泡沫，日本政府在这方面犯了一个无法纠正的错误，任由土地价格上涨，而没有采取相应的应对措施。因此政府在经济快速发展时，应严格监测地价变动，并控制对土地的过度投机炒作。二是合理的经济政策是防止泡沫的重要途径。合理的经济政策可以防止泡沫的产生，而在已经发生泡沫的情况下，如何采取适度、稳定和合理的政策，以降低泡沫突然崩溃给经济带来的巨大危害，已经成为各国宏观经济调控的一个重要方面。三是必须积极调整产业结构。要保证一个国家经济稳定而快速的发展。要实现经济的快速稳定发展，就要不断调整产业结构，实现产业结构的不断升级，开发新的经济增长点，不断提高本国是生产能力，而不能过分依赖几个主要行业发展的畸形格局。