国开行挺棚改遇上融资难 民间资本难买账

4月20日，国家开发银行(下称“国开行”)行长郑之杰在某论坛表示，国开行力争在4月前为棚改项目发放1000亿元贷款，并将加快住宅金融事业部的组建，以为棚改等保障房工程提供长期资金。梳理可知，住宅金融事

4月20日，国家开发银行(下称“国开行”)行长郑之杰在某论坛表示，国开行力争在4月前为棚改项目发放1000亿元贷款，并将加快住宅金融事业部的组建，以为棚改等保障房工程提供长期资金。

梳理可知，住宅金融事业部主要有两种资金渠道，一是国开行带头，依托国家信用发行住宅金融转型债券；二是由国开行设立城镇化发展专项基金，引导商业银行、保险、社保等社会资金参与包括棚改在内的城镇化建设。

棚改本身是微利工程，且前期商业价值较大的区域基本已经完成，剩下的都是“硬骨头”。如何提高社会资本进入棚改等保障性安居工程的积极性，成为住宅金融事业部吸纳资金的首要难题。

关于如何解决这个难题，《地产》联系国开行政策研究室，其表示对此尚不了解。

“想引导民间资本支持棚改项目，一定要让其有利润可图。”亚太城市房地产协会会长谢逸枫对《地产》表示，“这首先需要政府将棚改的规划权和定价权交给房企，市场化运作，以实现房企和金融机构的利润最大化。其次，政府应尽快出台棚改在税收、补贴等方面的优惠细则。”

国开行斥巨资投棚改

2014年3月，政府在两会报告中提出，在今后一段时期，我国将着重解决“三个1亿人”问题：既促进约1亿农业转移人口落户城镇；改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村；引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。

4月2日，在国务院常务会议上，李克强总理着重部署进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用。会议强调加快棚改，既能改善民生，又能有效的拉动投资和促进消费，是以人为核心新型城镇化的重要内容。

随后，国开行宣布正在组建住宅金融事业部，并开始奔赴各地助力棚改。

4月24日，国开行河南分行签署支持河南省棚户区改造专项贷款合同，拟向河南省豫资城乡投资发展有限公司发放458亿元专项贷款。

4月30日，国开行与四川省政府签订《四川省加快推进危旧房棚户区改造省级平台融资合作备忘录》。备忘录中称，国开行将在棚改贷款方面予以四川省政策倾斜，为当地棚改创造条件，促进四川棚改任务顺利完成。

据媒体报道，国开行年内承诺在广西棚改安排专项贷款100亿元，4月底前拟发行40亿元。国开行副行长王用生承诺今年将向贵州棚改提供不少于200亿元的贷款支持。

据不完全统计，截至4月底，国开行已为川、陕、湘、辽、桂、豫、黔等省区的棚改项目发放贷款1079亿元，比2013年为棚户区发放贷款的总额还要多。

在整个保障性安居工程上，自2005年发放首笔棚改贷款至2013年底，国开行累计向保障性安居工程贷款6235亿元，贷款余额为4363亿元，同业占比近60%。

民间资本难买账

棚改作为我国改善困难家庭住房的惠民工程，自2004年在东北辽宁大规模开展后，到现在基本已建完1260万套，覆盖全国31个省市。

据各地的数据显示，截至2012年底，全国大概还有1400万户住房需要棚改。由于各地采用先难后易的棚改原则，现在尚未棚改的项目大多位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型城市等偏远地带。相对曾经的棚改项目，现在需改造的项目难度更大。

或因经济下行，或为国计民生。在棚改难度不断加大的同时，政府也在不断提升棚改的规划力度。

2013年，李克强总理提出五年1000万套棚户区改造计划，预计所需资金至少2.5万亿元。2014年3月，住建部副部长齐骥又声称，2014年计划完成470万套棚户区改造，到2017年计划共完成1500万套，到2020年预计共完成3760万套，让1亿人搬出棚户区和城中村。

按照完成1000万套棚改资金需要2.5亿元计算，今年计划完成470万套，所需资金至少1.17万亿元。4月末国开行划拨的1079亿元棚改贷款已经到位，再加上今年财政部在廉租房、合租房和棚改三项方面的财政拨款1158亿元(并非全部用于棚改项目)，也只有2000亿元。资金匮乏成为今年完成棚改指标的最大路障。

在将来的棚改项目融资中，住宅金融事业部将成为主要渠道。

依照相关政策可知，住宅金融事业部的资金来源除去依托国家信用发行债券，还有设立城镇化发展专项基金，引导商业银行等社会资金。

对此，有业内人士分析，国开行的主要资金渠道就是依托国家信用发行债券，此时带头成立住宅金融事业部，依靠国家信用吸纳资金，在本质上与国开行直接将资金贷给保障性安居工程并无区别，但这更能显示出中央和国开行对保障性安居工程的重视，也有利于后续优惠政策的出台。在基金方面，由于商业银行等社会资本都是逐利机构，而保障性安居工程的利润普遍较低，国开行能否调动起商业金融机构的投资积极性，尚待考察。

尽管改制为商业银行，但这些年国开行并没有朝着普通商业银行“吸储+放贷”的经营模式转型。在资金来源上，仍主要依托国家信用向市场发债。自2008年改制伊始到2012年，国开行的发债余额从27837亿元增长到53922亿元，2012年发债余额占资产总额的70.5%。2012年并首度发行50年计超长债511亿元。

一位民生银行(7.39, 0.01, 0.14%)经理对《地产》表示，“国开行依托国家信用发行债券，融资成本较低，在贷款利率较低的情况下，参与棚改也能获得一些利润。而且国开行属于批发性银行，虽然在单个棚改项目上获得的利润薄弱，但运营多个棚改项目也能得到较高的利润。”

关于民生银行对棚改的态度，上述人士称，“我们银行首先会积极响应，积极参与，但棚改普遍开发周期比较长，且利润点较低，而我们作为商业机构，要确保利润，所以总的来说还是比较慎重。”

优惠政策细则急需出台

为提高房企和社会资金进入棚改的积极性，早在2013年6月26日，在国务院常务会议上，李克强总理就提出6项政策支持棚户区改造。

其内容主要包括：一、增加财政投入。二、引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持。三、对企业用于政府统一组织的棚户区改造支出，准予在所得税前扣除。四、落实相关政策措施，鼓励和引导民间资本通过投资参股、委托代建等形式参与棚户区改造等。

谢逸枫表示，这次国开行为棚改发放1000亿元贷款，属于“引导金融机构加大棚户区信贷支持”。除此之外，关于上述条文中的增加财政投入和扣除税收等优惠政策，至今并没有体现出来。

官方数据统计，2013年，财政部下发用于棚改项目的资金为355亿元，按照同年完成304万套安置房来计算，平均每套房仅补贴1万元左右，补贴幅度可谓杯水车薪。

2011年5月24日，财政部和住建部联合发布《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》。通知中明确要求，“各地按照当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入，扣除相关规定项目后，严格按照不低于10%的比例安排资金，统筹用于保障性安居工程建设。”

按照土地出让金的运用比例，2013年全国土地出让金为4.1万亿元，那么全国范围内就应有4100亿元用于保障房建设，现在财政部用于棚改的只有355亿元。谢逸枫称，“全国范围内实际用于保障性住房工程的，应该连5%都不到。”

此外，谢逸枫还表示，财政部和国开行的支持幅度毕竟有限，想顺利实现这些年的棚改计划，还应该通过市场化方式运作棚改项目。

据了解，现在开发商参与棚改的方式主要有两种：一是委托代建，即地方政府出钱，开发商来建，然后地方政府给开发商代建费；二是地方政府、银行和房企进行合作，政府出地、银行出钱、开发商建设，建设完成后依照协议，政府给开发商几个点的回报。现在第二种方式比较常见，就利润来说两者相差无几。

谢逸枫曾对媒体表示，从房企参与保障房建设的案例来看，房企的利润率一般在3%-5%左右。如果政府希望将更多资金引入保障性安居工程，必须采取措施使房企等市场主体的利润率达到10%左右。

谢逸枫对《地产》称，“由于棚改是惠民工程，政府在项目规划、房价上都有诸多限制。如果采用市场化运作，开发商在房价、容积率和整体规划上有决定权。通过调整规划增加利润，再加上政府补贴、税收等优惠政策，调动房企和商业金融机构的积极性。”

（来源：《地产》 记者 线丽阳/文）