低利率环境催生高风险合约 北欧房价急升隐忧频现

最近几个月，北欧居民不再热衷于议论令人咋舌的高物价，快速上涨的房价成为街头巷尾热议的话题，IMF最近公布的几份针对北欧国家的年度报告也佐证了人们的担心。纵观瑞典、挪威和丹麦的实际情况，可以清晰地看出，

最近几个月，北欧居民不再热衷于议论令人咋舌的高物价，快速上涨的房价成为街头巷尾热议的话题，IMF最近公布的几份针对北欧国家的年度报告也佐证了人们的担心。纵观瑞典、挪威和丹麦的实际情况，可以清晰地看出，北欧房价急升是国际金融危机爆发后发达国家普遍实施低利率带来的产物，也在一定程度上体现了鲜明的北欧地区特色。

首先，低利率环境催生高风险合约。2008年国际金融危机爆发后，斯堪的纳维亚国家普遍大幅下调利率，丹麦央行为了维持和欧元的固定汇率，还实施过600多天的负利率。极低的利率水平，加之国际金融避风港的地位，催发了席卷北欧的房地产热潮，导致瑞典、挪威和丹麦的房价普遍上涨。6月13日，IMF代表团宣布了瑞典年度观察结果，指出瑞典在经济提速的同时面临一系列风险，过高房价带来的金融不稳定问题首当其冲。IMF数据显示，瑞典房价在今年4月份一个月里就出现了年化10%的增长。

为了充分利用当前的低利率环境，瑞典民众普遍选用一种风险极高的浮动利率贷款合同，导致瑞典房价增幅在3个斯堪的纳维亚国家中最大。虽然瑞典人均GDP位居世界前几位，但是普通居民的可支配收入并不多，贷款购房成为绝大多数民众的选择。截至今年5月，77%的新购房者选择了3月期浮动利率贷款合同，这意味着银行每3个月就可以调整一次购房者的贷款利率，将让央行的利率变动情况以最快的速度传递到购房者的月供金额上。根据计算，在现有月供利率水平上，瑞典央行每加息一个百分点，签订3月期浮动利率合同的贷款者的利息就至少要增加40%，而瑞典的工资增长幅度显然跟不上趟。

同样的情况也发生在丹麦。尽管丹麦GDP不到4000亿美元，但是丹麦住房贷款市场规模高达5500亿美元，自1996年浮动利率贷款合同在丹麦出现以来，这种高风险合同已占全部贷款合同签署量的70%。

其次，高房价推高私人负债水平。斯堪的纳维亚国家的国家负债水平很低，但随着房价的不断飙升，北欧国家的私人负债水平随之上涨。经济合作与发展组织公布的数字显示，丹麦私人债务量占可支配收入的比例已超过310%，居世界第一。据瑞典央行统计，瑞典居民的平均负债水平自1995年以来已经翻倍，目前瑞典居民的平均债务量占可支配收入比例达到了175%，那些贷款买房的瑞典人的私人负债量占可支配收入比例，竟然达到了370%。

IMF的报告显示，由于丹麦等北欧国家居民拥有的资产流动性较差，一旦经济出现风险，为了偿债蜂拥抛售，资产必然卖不出价，债务危机将随之而来。

再次，经济结构风险威胁房地产市场安全。在北欧国家中，挪威凭借丰厚的石油储备建立起规模超过8000亿美元的主权财富基金，挪威克朗的避险货币地位吸引了大批外国资金，挪威房产价格也一蹦三高地追随其他挪威资产价格上蹿。

但是，5月底IMF在报告中指出，挪威经济将从2012年的水平上开始下滑，未来充满不确定性。尤其是油气投资下滑后，挪威经济赖以依存的石油价格下降，挪威房产价格必然大幅下降。

最后，知识经济为房价飙升推波助澜。国际金融危机爆发后，北欧国家为应对冲击大力推动知识经济发展，也对房价飙升起到推波助澜的作用。丹麦就是一个最好的例子。由于知识经济兴起，导致丹麦再度出现了城镇化现象。大量就业机会出现在以知识经济聚集的大城市，蜂拥而至的就业人口推动了本地房地产市场，导致丹麦房价在2008年泡沫破灭后再次抬头。目前，丹麦本地高端房产市场已经出现了抛售迹象。