巨量铁路土地资产激活在即 以地养铁或一事一办

铁路投融资改革再下一城。国务院办公厅近日印发《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》(简称“意见”)，明确实施铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用政策，以支持铁路建设。中国证券报记者从业内了解到，

铁路投融资改革再下一城。国务院办公厅近日印发《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》(简称“意见”)，明确实施铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用政策，以支持铁路建设。

中国证券报记者从业内了解到，铁总始于年初的对铁路用地的摸底工作目前正在进行情况汇总，预计近期会公布相关信息。鉴于各线土地资产价值、所在地经济发展情况的不同，或采取“一事一办”的做法，即不同铁路设计不同的开发方案，具体细则下一步将由铁总和地方政府商讨。

业内人士认为，改革的推进将对现有线路分布于中心城市的铁路产生重大影响，盘活巨量铁路土地资产，大大增强铁总的自我“造血”功能。这也有助于铁路装备市场景气的持续回升，为相关上市公司带来价值重估空间。

以地养铁或“一事一办”

“明显感觉改革的步伐在加快，今年不仅加大了‘输血’铁路的力度，铁路土地综合开发方案的出台更是夯实了铁总的自身‘造血’功能！”一位铁路行业人士兴奋地说道。

此次国务院出台的《意见》明确了铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用四方面的政策措施：支持盘活现有铁路用地，推动土地综合开发；鼓励新建铁路站场实施土地综合开发；完善土地综合开发的配套政策；加强土地综合开发的监管和协调。

《意见》同时要求，在支持铁路建设实施土地综合开发的过程中，必须坚持支持铁路建设与新型城镇化相结合、政府引导与市场自主开发相结合、盘活存量铁路用地与综合开发新老站场用地相结合的原则。

中国铁路总公司总经理盛光祖曾指出，实施铁路站场及毗邻地区土地综合开发利用政策，是铁路投融资体制改革的一项重大制度创新。“按照市场化、集约化的原则，对新建铁路站场及毗邻地区土地进行综合开发，以开发收益支持铁路发展，实现铁路资产保值增值，增强铁路自我发展能力。”

实际上，“以地养铁”的准备工作早在今年年初便悄然启动。今年2月底，铁总资产评估项目及土地评估和土地授权经营资产处置评估机构选聘项目，在北京铁道大厦举行了招标会，招标范围包括全国18个铁路局、3个直属专业运输公司。摸清底数、盘活资产以减轻债务负担，被看作是铁总此次进行资产评估的直接原因。

不过，有业内人士指出，新建线路进行土地开发相对简单，旧线路则涉及问题较多，如土地用途性质转化等，需要路局和地方政府之间进行探讨。“因此，并非所有铁路沿线土地均存在开发价值，真正有价值的主要集中在北、上、广、深等大城市市内的既有路线周围，偏远地区的铁路沿线土地开发价值并不大。”

对此，相关人士向中国证券报记者透露，目前铁总正在对上述铁路资产摸底工作进行情况汇总，或在近期公布。鉴于各线土地资产价值、所在地经济发展情况的不同，下一步或由铁总和地方政府商讨，针对不同铁路出台不同的开发方案。

相关公司享改革红利

业内人士指出，铁路和地铁等轨道交通周边的土地，一直是房企的垂涎对象，一旦放开综合开发的许可，也将诞生巨大的商机。以香港地铁模式为例，轨道交通和沿线土地开发挂钩，轨道交通修建带来土地增值效应外溢，外溢的增值容许铁路公司收回一部分，就形成了良性的循环：既推进了轨道交通导向的城镇建设，又保证了企业的效益指标。

海通证券认为，明确对现有铁路用地进行综合开发，这给现有土地资源提供了巨大的升值空间。此外，国家很可能给铁路部门特事特办，铁路沿线土地有望避开目前的土地收储政策，使土地综合开发的大多数利益归到铁路部分。这将对现有线路分布于中心城市的铁路带来重大意义，尤其是对于地处深圳和广州的广深铁路，将给公司带来巨大的价值重估空间。

铁路投融资改革等系列政策的执行，也有利于解决未来5-10年铁路中长期发展资金来源的问题，同时对于近期铁路在建线路的通车及中期铁路项目审批均具有积极意义。长江证券分析师李佳认为，政策红利的释放将有助于铁路装备市场景气的持续回升，以地养路将进一步推动铁路资产的重估及多种经营利润的提升，对于铁路设备产业链的公司而言也是利好。