风险不释放楼市难回稳

据国家统计局发布的数据，2014年8月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有68个，二手住宅价格环比下降的城市有67个。目前看，我国房价上涨预期已经完全逆转，短期内楼市回稳可能性并

据国家统计局发布的数据，2014年8月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有68个，二手住宅价格环比下降的城市有67个。目前看，我国房价上涨预期已经完全逆转，短期内楼市回稳可能性并不大。

据中国人民银行发布的今年三季度全国城镇储户问卷调查报告，未来3个月内准备出手购房的居民占比14.2%，较上季度下降0.2个百分点，房地产投资已不再跻身居民偏爱的前三种投资方式。过去是强烈房价上涨预期及预期自我实现机制，驱动房价持续高位上涨。现在，房价上涨预期已完全逆转，势必引发楼市供求关系急剧调整，并显著增加楼市下行压力。

当前我国楼市回稳必然伴随一个风险释放的过程，主要原因如下：一是楼市调整幅度取决于住宅租金收益率修复程度。住宅投资收益包括两个部分，住宅买卖差价和租金收益率。当房价停涨并高位回落，住宅投资收益率主要由租金收益率来决定。应该看到，住宅租金收益率与房价反向变动，房价越高则租金收益率越低。

二是楼市需求回暖以市价跌进心理价位为前提。虽然今年二季度以来，绝大多数城市取消了住房限购政策，但依然没有实现延缓楼市调整进程的目的。2014年1至8月，全国商品房销售面积同比下降8.3%，降幅比1至7月扩大0.7个百分点，这主要是因为房价还没有实质性跌进潜在购房人的心理价位区间。在“买涨不买跌”的心理效应下，预计未来我国楼市仍将继续调整，而调整周期则与市场心理预期密切相关。

三是楼市难以实现高位平稳回落。目前看，即使美国、日本等发达经济体也无法实现楼市泡沫平稳缩减。美国房价回落直接引发了次贷危机，并急剧演化为全球金融危机。1991年，日本房地产泡沫破灭后，住宅用地价格大跌46%；我国台湾房地产平均单价环比下降六成。

四是房价回落也是企业去杠杆过程。2008年国际金融危机以来，我国企业债务明显上升，蕴含了较大的风险。而房地产作为企业债务抵押品，其抵押率随着房价下降而上升，迫使金融机构收缩信贷融资，加快企业去杠杆化进程。

综上分析，楼市回稳必然以短期内市场风险急剧释放为前提。当前大多数地方政府努力延缓楼市调整的效果不彰，其根本原因在于没有充分认识到本轮房地产市场周期调整的严峻性，也没有科学认识楼市周期调整规律。事实上，我国宏观经济正逐步摆脱对房地产业的依赖，如果地方政府还停留在过去旧的发展理念，将发展房地产业作为稳定经济增长的主要路径，那么难免会陷入无谓的烦恼之中。而只有深化改革，简政放权，才能真正激发地方经济活力。

摘自《经济参考报》，作者项峥，9月23日